Muitas pessoas que moram ou trabalham em Condomínio nunca ouviram sobre a convenção de condomínio, e mesmo entre os que já ouviram falar, poucos conhecem a convenção do condomínio que moram ou trabalham.
Para quem convive, mora, trabalha ou tem propriedade em condomínio, é de extrema importância saber o que é e conhecer a convenção do seu condomínio.
A Convenção é um documento com o conjunto de leis que regulamenta o funcionamento do condomínio, nela estão presentes as regras do condomínio, o que pode ou não pode ser feito, os direitos e as obrigações dos condôminos, moradores, funcionários e todos os que adentram no condomínio.
A convenção é a lei do condomínio, cada condomínio tem a sua, atendendo assim as particularidades desse condomínio e o que foi “combinado” no momento da sua constituição. Por isso que existem procedimentos diferentes nos condomínios, em alguns uma coisa é proibida e em outros não, por exemplo; os procedimentos para a entrada de visitantes, uso das áreas comuns e de lazer como piscinas, saunas e academias (em alguns é proibido o uso pelos visitantes, em outros não).
No condomínio, prevalece a seguinte ordem de leis:
Constituição Federal, leis, convenção de condomínio, regimento interno e decisões das assembleias (devidamente registradas em ata).
A convenção deve seguir e se submeter ao Código Civil, quando um determinado assunto estiver presente em ambos.
Conforme o Código Civil a convenção de condomínio deve conter:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
A convenção de um condomínio pode ser alterada, para isso é preciso ter a aprovação de ⅔ dos votos dos condôminos presentes em assembleia.
Conforme descrito no Código Civil:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).
